_{Elena Remigi • Consigliera del Consiglio Generale degli Italiani all’Estero
Lorenzo Ammirati • Segretario Partito Democratico Regno Unito}

Una serie di recenti misure fiscali promosse dall’attuale Governo hanno finito per trasformare una norma apparentemente condivisibile in una misura che assume connotazioni punitive per alcune categorie di italiani. Riguarda in particolare chi è rientrato dall’estero dopo aver acquistato un immobile. Ma andiamo con ordine.

Le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero sono soggette a obbligo di monitoraggio fiscale. Devono quindi dichiarare annualmente il possesso di tali immobili. A partire dal 2012, devono anche versare un’imposta denominata Imposta patrimoniale sul Valore degli Immobili situati all’Estero. È conosciuta anche tramite l’acronimo IVIE. Tale tassa deve essere versata a prescindere dall’uso che si fa degli immobili, in maniera simile all’IMU per chi risiede in Italia e possiede una seconda casa nello stesso Paese.

Aliquota IVIE pari a quelle IMU più alte

L’aliquota dell’IVIE, inizialmente pari allo 0,76% del valore dell’immobile, è stata alzata all’1,06% nel 2024. Con un aumento del 39,5% è stata portata in linea con le aliquote IMU più alte dei comuni italiani! Come per l’IMU, è prevista l’esenzione dall’IVIE per l’immobile posseduto all’estero quando adibito ad abitazione principale. Nella pratica, tuttavia, è raro che un residente fiscale in Italia possa giustificare di avere la propria abitazione principale all’estero. 

Fino a qui l’IVIE si configurerebbe come una tassa simile all’IMU sulla seconda casa per chi possiede immobili all’estero. È una tassa con l’aliquota pari a quelle IMU più alte, ma pur sempre una tassa simile a quella che pagano i residenti in Italia che posseggono una seconda casa nello stesso Paese. 

Tuttavia, sulla valutazione del valore degli immobili le cose si complicano. Introducono importanti conseguenze per molti cittadini e disparità economiche rilevanti. A seconda dello Stato in cui è situato l’immobile all’estero, infatti, cambia il modo in cui il valore viene calcolato.

Il valore cambia, per esempio, a seconda che l’immobile sia situato nei Paesi dell’Unione Europea (UE) o dello Spazio Economico Europeo (SEE). Per i Paesi appartenenti all’UE (o per quelli che aderiscono allo SEE e che forniscono adeguate informazioni), il valore da utilizzare è quello catastale. Solo in mancanza di questa informazione si considera il costo che risulta dall’atto di acquisto oppure, in assenza anche di questo dato, il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

IVIE per gli immobili fuori dall’UE o dall’SEE

Per gli immobili che si trovano negli Stati fuori dall’UE o dall’SEE, invece è diverso. Il valore dell’immobile è sempre calcolato sulla base del costo all’atto di acquisto o del valore di mercato.

Questa differenza crea una notevole discriminazione verso i residenti in Italia che posseggono un immobile in un Paese fuori dall’UE/SEE. Come accade anche in Italia, solitamente il valore catastale di un immobile è nettamente inferiore al costo di acquisto o al valore di mercato. 

Il caso del Regno Unito è emblematico. Prima dell’uscita dall’UE avvenuta con la Brexit, il calcolo dell’IVIE era effettuato utilizzando il valore imponibile della Council Tax. È l’equivalente britannico del valore catastale. La Council Tax è correlata alla fascia di valore attribuita all’immobile. È pertanto, come per il valore catastale italiano, ben inferiore al prezzo di mercato.

IVIE cambia dopo la Brexit del 2021

Le cose cambiano a partire dal 1 gennaio 2021, però, a causa dell’uscita del Regno Unito dall’UE. L’IVIE non è più calcolata basandosi sulla Council Tax, ma sul costo di acquisto dell’immobile o sul valore di mercato. Tale cambiamento ha portato a un aumento sproporzionato del costo di questa tassa. Ha determinato conseguenze molto importanti per molti nostri concittadini. 

Peraltro, il mercato immobiliare nel Regno Unito presenta valori molto alti rispetto a quelli italiani. Come in altri Paesi con sistemi pensionistici meno generosi del nostro, la casa rappresenta un bene da liquidare durante gli anni del pensionamento.   

Facciamo un esempio con i dati più recenti disponibili. Il costo medio di un immobile a Londra a settembre 2025 era pari a 556.000 sterline. Sono circa 631.000 euro al cambio di novembre 2025. Prima della Brexit, l’IVIE era calcolata sulla base della Council Tax, ossia il valore catastale. Era attorno alle 1.000 sterline. Sono circa 1.200 euro all’anno. Dopo l’uscita del Regno Unito dall’Unione Europea nel 2021, il valore dell’IVIE da pagare sullo stesso appartamento è diventato di oltre 4.200 sterline all’anno. Sono 4.800 euro. Dal 2024, con l’aumento dell’IVIE dallo 0,76% all’1,06%, la tassa annuale da pagare è aumentata a circa 5.900 sterline. Sono 6.700 euro all’anno. È un aumento, nell’arco di appena quattro anni, da 1.200 a 6.700 euro!

Oltre al danno si aggiunge la beffa

Inoltre, per gli italiani che posseggono un immobile nel Regno Unito, oltre al danno si aggiunge la beffa. La normativa attuale, infatti, prevede la possibilità di detrarre dall’IVIE un credito d’imposta pari all’importo dell’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato estero in cui è situato l’immobile e ad esso relativa. Purtroppo, la Council Tax è stata equiparata dalla legge britannica a un’imposta legata al il godimento dei servizi forniti dall’amministrazione locale e non a un’imposta patrimoniale legata all’immobile. 

Questo significa che non dà origine a un credito di imposta. Pertanto il possessore di un immobile nel Regno Unito residente in Italia si troverebbe soggetto a una doppia tassazione. Deve pagare sia IVIE, sia la Council Tax.  Il mantenimento di tale immobile diventa pertanto estremamente oneroso e, di fatto, impraticabile per molti. Il colpo di grazia è rappresentato poi dal fatto che in alcuni comuni britannici la Council Tax viene addirittura raddoppiata se il possessore dell’immobile non vive stabilmente nel Regno Unito.

Al di là del caso specifico del Regno Unito, questa misura colpisce in maniera sproporzionata le centinaia di migliaia di italiani e italiane all’estero che hanno vissuto in un Paese extra-UE/SEE. Lì hanno acquistato la propria casa ma vorrebbero rientrare in Italia. Basti pensare che nella sola capitale britannica vivono circa 400.000 connazionali. Al contempo, le persone con grandi patrimoni che dall’estero si trasferiscono in Italia possono godere di un trattamento fiscale speciale. A fronte del pagamento di una Flat Tax, li mette al riparo da ulteriori imposte nei confronti del fisco italiano.

Principi negati di equità e proporzionalità fiscale

Insomma, tasse proporzionalmente altissime per chi, dopo una vita di risparmi, volesse tornare nel Paese d’origine. Sono proporzionalmente minimi i contributi per i detentori di grandi patrimoni che si trasferiscono in Italia. Avviene in barba ai principi di equità e proporzionalità nella contribuzione fiscale e al principio secondo il quale il carico fiscale debba essere distribuito secondo le reali possibilità dei contribuenti.

In conclusione, questa tassazione – eccessivamente elevata e punitiva – certamente costituisce un disincentivo per chi volesse o dovesse rientrare in Italia, anche solo per qualche anno (per esempio per lavoro o per motivi familiari) e volesse mantenere un legame con un Paese extra UE/SEE dove magari risiedono ancora i figli o parenti. È assurdo, infatti, pensare che singoli cittadini o intere famiglie debbano condizionare la scelta di rientrare in Italia, anche se temporaneamente, alla vendita dell’immobile nel Paese estero.

In particolare, questo provvedimento rende difficile e oneroso anche il rientro dei pensionati italiani che volessero passare periodi più lunghi in Italia e trasferirvi la propria residenza fiscale. Si trovano nella necessità di tenere la casa nel Paese estero dove spesso hanno figli e nipoti. 

Da questa rapida analisi risulta evidente che il costo dell’IVIE, in particolare per gli immobili situati nei Paesi extra-UE/SEE come il Regno Unito, risulta sproporzionato. È estremamente punitivo. La norma attuale va ben oltre lo spirito del legislatore di assimilare l’IVIE all’IMU. A nostro parere, tra l’altro, un legislatore attento dovrebbe provare a incentivare il rientro in Italia invece di ostacolarlo. Sono più di sette milioni di italiane e italiani che vivono all’estero. Ci auguriamo pertanto che la normativa venga al più presto cambiata in tal senso.