_{ALBERTO BORTOLOTTI • URBANISTA}

Nel volume ‘La città invisibile’, curato da Alessandro Balducci per la Fondazione Feltrinelli, gli urbanisti Tuna Taşan-Kok e Mike Raco ponevano la questione della progressiva incapacità della pianificazione urbanistica di prevedere adeguate compensazioni pubbliche captando una parte della rendita immobiliare. Nelle maggiori città del mondo, ‘governare la rendita’ è infatti divenuto sempre più complicato a causa della finanziarizzazione. È il trattamento di beni immobili come prodotti finanziari. 

Il fenomeno è al centro delle indagini del network internazionale UGoveRN che ha affrontato gli effetti della finanza immobiliare sulla governance urbana e sulle politiche della casa identificando un elemento critico. La finanziarizzazione deve essere governata dagli Stati. 

La finanziarizzazione immobiliare è infatti un processo artificiale. È stato abilitato da governi e banche centrali nel corso degli ultimi decenni per rendere il settore una delle maggiori categorie d’investimento nei mercati finanziari. Tale processo avviene attraverso un vasto repertorio di meccanismi e in particolare di fondi. I loro gestori spesso replicano schemi di partenariati tra investitori e sviluppatori immobiliari. 

La finanziarizzazione è un processo socioeconomico

Perché tutto ciò ha a che vedere con l’urbanistica? La risposta è al contempo semplice e complessa. La finanziarizzazione non è da intendersi esclusivamente come un processo tecnico bensì socioeconomico. È in grado di influenzare logiche politiche e aziendali. Da un lato è penetrata nella politica l’idea che le città debbano competere tra loro nell’attrazione del capitale. Dall’altro lato è altresì andata consolidandosi l’idea che i Comuni debbano facilitare la mobilitazione di capitale finanziario per ‘migliorare’ le città sostenendo il comparto edilizio e rigenerando le aree dismesse.

I governi nazionali e, soprattutto, i governi locali, sono divenuti attori ‘abilitanti’ della finanziarizzazione. Questo ne ha limitato la propria funzione di ‘arbitri’ nel governo del territorio e della rendita. Le due ‘chiavi di volta’ dell’attrazione del capitale sono state, da un lato, la limitazione degli oneri di urbanizzazione (ovvero la voce principale dei contributi di costruzione) e, dall’altro lato, la correlata contrazione dei processi di negoziazione e partecipazione. Sicché, quelli che erano storicamente riconosciuti come capisaldi dell’urbanistica moderna, sono oggigiorno sensibilmente ridotti. In molti Paesi del mondo, compresa l’Italia, la pianificazione si limita a definire la mera esecuzione più che la programmazione dei progetti urbani. 

Il ‘peso decisionale’ dal pubblico al privato

In questa prospettiva, chi indirizza il capitale finanziario, in particolare gli sviluppatori, diventa portatore di grandi competenze che consentono agli attori immobiliari di ‘modellare’ la volontà pubblica nell’implementazione dei progetti. È un ruolo che spetterebbe alla politica. Dovrebbe essere mediato dalla partecipazione dei cittadini direttamente interessati dagli interventi urbanistici. Non a caso, su molte questioni urbanistiche recenti si sente parlare di ‘sconti’ o ‘compartecipazioni’ del pubblico per interventi privati. Tali discussioni pongono una questione di fondo. Perché lo Stato non è più in grado, da solo, di promuovere grandi interventi urbanistici?

Questo trasferimento di ‘peso decisionale’ dal pubblico al privato è avvenuto in modo lento ma progressivo. È caratterizzato anche da variabili culturali non secondarie, come il sostanziale ‘primato’ dell’economia sulla politica. Eppure, se la finanza immobiliare, e gli attori a essa collegati, di fatto limitano la cattura parziale della rendita immobiliare, anche la capacità della pianificazione urbanistica di definire forme, funzioni e interessi della città perde d’influenza. Questo può divenire un grande problema per la collettività in senso ampio. I cittadini perdono la possibilità di esprimere il proprio consenso o dissenso sul ‘bene territorio’.

In conclusione, la portata della finanziarizzazione nella trasformazione dell’economia e delle città non ha precedenti. È intrinsecamente legata a un deperimento del governo della rendita immobiliare, storicamente in capo alla pianificazione. In altre parole, appare oggi fondamentale rafforzare strumenti e capacità della tecnica urbanistica per organizzare la distribuzione e gli impatti del capitale finanziario sulle città, potenziando la sfera pubblica in senso partecipativo e decisionale.

Pubblicato su Domani il 26.09.25