_{MARCO LEONARDI}

Il problema della casa in Italia non è più una questione marginale. Riguarda i giovani, certo, ma anche i lavoratori mobili e ceto medio. Negli ultimi anni i prezzi delle abitazioni sono cresciuti meno che nel resto d’Europa, ma gli affitti hanno preso un’altra strada, soprattutto nelle grandi città. Dopo il Covid, nelle aree urbane dinamiche i prezzi sono saliti anche del 40-50%, mentre la domanda si è concentrata dove ci sono lavoro e servizi.

A questo si aggiunge la pressione degli affitti brevi. Turismo, studenti e lavoratori temporanei competono per lo stesso stock abitativo, sottraendo case al mercato di lungo periodo. Il risultato è un mercato profondamente diviso: tensione fortissima a Milano, Firenze o Bologna, stagnazione altrove. Non esiste un unico problema casa, ma molti mercati locali diversi tra loro.

In questo contesto si inserisce il Piano Casa del governo, che prova a intervenire soprattutto dal lato dell’offerta. L’obiettivo dichiarato è ambizioso: circa 100mila alloggi in dieci anni. Di questi, una quota rilevante – circa 60mila – dovrebbe arrivare dal recupero e dalla ristrutturazione del patrimonio pubblico inutilizzato: case popolari non assegnate, immobili dismessi, edifici da riconvertire. Il resto verrebbe da nuova edilizia, in larga parte convenzionata, con affitti o prezzi calmierati. Le risorse pubbliche dirette sono relativamente contenute, mentre il vero motore finanziario è il partenariato pubblico-privato. Lo Stato mette immobili, semplificazioni e una quota di fondi, i privati portano capitale e gestione.

Lo strumento della rigenerazione urbana

La rigenerazione urbana diventa così lo strumento principale: recuperare anziché costruire, ridurre i costi e aumentare l’offerta. Ma è proprio qui che il meccanismo, in Italia, si inceppa. Il partenariato pubblico-privato funziona solo se i progetti sono finanziariamente sostenibili e realizzabili in tempi certi. E invece succede il contrario. Gli immobili pubblici disponibili sono spesso difficili da utilizzare, tra vincoli urbanistici, problemi catastali e costi di riqualificazione elevati. Le procedure restano lunghe e imprevedibili anche con i commissari. E soprattutto i rendimenti sono troppo bassi rispetto ai rischi, perché gli affitti calmierati comprimono i ricavi mentre i costi restano di mercato.

A questo si aggiunge un rischio regolatorio elevato e una domanda che spesso non è pienamente solvibile. Il risultato è che il capitale privato, che dovrebbe essere il motore del modello, entra poco o chiede condizioni che ne snaturano l’obiettivo sociale. E senza capitale privato, il piano resta inevitabilmente sulla carta. È quello che è successo ai progetti di efficientamento energetico delle case popolari con fondi PNRR. I lavori si fanno in pratica se il contributo è tutto pubblico e il partenariato è solo una parola.

Il problema della governance centralizzata

Fin qui, sulla carta, il disegno del decreto Piano Casa è coerente con quello che si vede in altri paesi europei. Il problema è la governance. Il Piano è fortemente centralizzato. Invitalia gestisce le procedure e seleziona i progetti. Il Commissario straordinario coordina e accelera gli interventi, anche in deroga alle regole ordinarie. Invimit, la SGR del Tesoro, crea e gestisce fondi immobiliari per attrarre capitali pubblici e privati. Sono strumenti pensati per fare in fretta ma disegnano un modello che mette ai margini Comuni e Regioni. Anche la polemica sulle risorse utilizzate ha la stessa origine. I fondi per la rigenerazione urbana sono originariamente attribuiti ai Comuni e ora finanzierebbero piani centralizzati.

Ma quanto è opportuno centralizzare autorizzazioni, firme e competenze? Certo forse si va più veloci ma, anche al di là delle responsabilità, c’è una contraddizione evidente. La casa è una politica locale per definizione. I mercati immobiliari sono diversi città per città, quartiere per quartiere. Anche il nodo degli affitti brevi lo dimostra. Il tentativo nazionale di intervenire con la cedolare al 26% dal secondo immobile ha prodotto appena 17 milioni di gettito. È una cifra irrilevante rispetto ai 4 miliardi complessivi delle locazioni. Non ha cambiato i comportamenti, perché il problema non è fiscale e nazionale ma regolamentare e territoriale. Servono regole diverse per contesti diversi, e queste possono definirle solo i Comuni – come si fa in tutto il mondo.

Un Piano casa solo sulla carta

Lo stesso vale per il Piano Casa. Senza un ruolo centrale delle amministrazioni locali – che conoscono domanda, vincoli urbanistici e bisogni sociali – il rischio è costruire un grande programma sulla carta, ma poco efficace nella realtà. La centralizzazione consente al governo di annunciare numeri ambiziosi, anche molto superiori a quelli storicamente realizzati in Italia, dove le nuove costruzioni restano limitate rispetto alla domanda. La vera misura del successo non sono gli annunci. Sono gli alloggi effettivamente disponibili a prezzi accessibili. E quelli, inevitabilmente, si costruiscono nei territori, non nei decreti.

Pubblicato su Il Foglio il 07.05.26